Acquistare casa fuori Udine: questione di stile o di convenienza?

di GIANFRANCO BIONDI

(parti dell’articolo contengono richiami a carattere promozionale)

Acquistare casa fuori città. Quali sono le motivazioni che spingono a scegliere località più piccole, in pianura, collina e montagna rispetto alla città? I quattro principali “centri abitati” della regione, anche se imparagonabili per dimensioni e densità demografica alle metropoli italiane, riproducono comunque le caratteristiche tipiche e condizionanti dell’inurbamento, sia nel bene che ne male, e quindi in grado di determinare le scelte di chi voglia accasarsi.
Molteplici sono le valutazioni che concorrono ad una scelta per nulla semplicistica, quella cioé di vivere dentro o fuori città. A determinarla non sono solamente criteri di mercato, anche se molto possono influire.
Abitare  fuori città, legandosi  ad un impegno d’acquisto, è innanzitutto  una questione di “stile di vita”, dove i pro e i contro vengono armonizzati dalla convinzione che la scelta fatta è quella giusta.
Per impulso la casetta con giardino, l’appartamento in borgo con pietra e travi a vista o anche il semplice appartamentino in zona tranquilla, verde  e lontana dallo stress cittadino, avrebbero ottime “chance” nell’immaginario di un acquirente rispetto all’essere circondati dalla frenesia cittadina.
Chance che però finiscono per diminuire se i chilometri tra casa e lavoro fanno la differenza, come anche nei servizi, nella scuola. Se poi l’essere circondati da tante persone ed automobili  diventa, a torto o a ragione, una valvola di sicurezza alla noia, alla solitudine o alla mal sopportazione per coloro che si fanno gli affari tuoi (come accade nelle piccole comunità), allora vivere fuori città può essere fallimentare.  Niente, però, che non  si possa risolvere, se pianifichiamo nel modo giusto la nostra quotidianità, sempre nel  presupposto che a far la differenza sostanziale sono l’automobile e la voglia di utilizzarla.
Abbiamo avvicinato Nicola Gussetti, fondatore nel 2007 nonché attuale presidente del  noto consorzio Quore Immobiliare, network di agenzie immobiliari che operano in provincia di Udine.

È possibile fare una classifica delle località più servite e quindi meglio appetibili? 

I comuni adiacenti alla città sono sicuramente i più richiesti, partendo da quelli a nord di Udine, ovvero Pagnacco e Tavagnacco. Seguono quasi a pari merito le zone poste a ovest ed est della città, Martignacco, Pasian di Prato e Campoformido da una parte, Povoletto e Remanzacco ad est. Fanalino di coda la zona sud di Udine. E i motivi stanno anche nelle scelte politiche fatte nel corso degli anni sulla realizzazione della rete stradale che incide sulla mobilità e sulle infrastrutture. Per fare solo esempio, raggiungere Pozzuolo da Remanzacco comporta necessariamente l’attraversamento della città ciò per mancanza del relativo tratto di tangenziale.

Chi è il cliente tipo che punta ad accasarsi fuori città?

È la giovane coppia, la famiglia neo costituita con uno o due figli, è il nucleo familiare che cerca servizi come l’asilo, la scuola elementare e media che una piccola comunità può offrire, magari a costi minori rispetto a quelli cittadini, ed è anche il cliente che cerca la casa dotata di giardino, garage, spazi.

Il Friuli Venezia Giulia è privo di  aree metropolitane e periferie cittadine  a largo raggio. È invece costituito da un denso  tessuto immobiliare frazionato in un territorio extra cittadino, e se pensiamo in particolare a zone a nord di Udine, a Tricesimo, a Povoletto, a Cividale ed altre località dalle poche centinaia a qualche migliaio di abitanti, non si può dire che andare a vivere fuori città significhi ritirarsi nella pianura pannonica o nelle distese del Texas. Questo facilita la vendita di case fuori città?

Sì. In una città come Milano il tragitto di un’ora tra casa e lavoro viene considerato come un qualcosa di assolutamente normale. Su Udine, invece, andiamo a contare i minuti. Se si prende una casa fuori città e poi ci vogliono 15 minuti per raggiungere il posto di lavoro, questo tempo è accettato anche se è già considerato quasi limite. Da questo punto di vista la clientela è un po’ viziata ed impegna noi operatori di settore a capirne bene le esigenze.

Abbiamo premesso che insieme ad uno stile di vita da far proprio se si sceglie la “non città”, ci ono anche aspetti strettamente più tecnico-economici, legati a congiuntura, andamento di mercato e costo del denaro. Quale posto occupano nelle priorità del cliente che bussa alla sua porta e che cerca casa “in campagna”?

La casa fuori città costa indubbiamente meno, però è anche vero che ci sono clienti che preferiscono la città perché ci sono nati o hanno le loro abitudini rivolte alla città stessa. Ci sono poi clienti che rifiutano a priori la città per motivi storico-familiari, che si rinnovano nelle loro abitudini e nella loro visione dell’abitare il territorio. Va anche detto, però, che oltre a queste due tipologie di clientela, vanno considerati anche coloro che si sono resi protagonisti, negli ultimi anni, di una migrazione dalla città verso l’esterno, periferie e prime periferie. Questo fenomeno è testimoniato dall’espansione di nuove aree abitative residenziali, fenomeno che perdura ancora ma con un ritmo inferiore rispetto al passato.

Nelle zone extra cittadine che cosa si trova attualmente? C’è varietà nella tipologia abitativa?

Se in città ci sono principalmente appartamenti, l’esterno offre più varietà abitativa. Anche fuori città, ovviamente, non mancano gli appartamenti, ma  prevalgono case a schiera, in linea, ville indipendenti, bifamiliari, soluzioni abitative che danno un qualcosa in più rispetto all’appartamento. Non va sottovalutato l’aspetto dei terreni edificabili, rari in città e molto costosi, a buon mercato fuori città, specie negli ultimi periodi, che poi vengono utilizzati per la costruzione di case in bio edilizia. Una fetta di mercato significativa che noi seguiamo con attenzione è rappresentata da clienti che si costruiscono una villetta in periferia, rivolgendosi a quelle aziende che offrono la formula “chiavi in mano”, con costi di costruzione e tempi certi.

I rustici sono ancora ambiti? Strutturati o da ristrutturare?

Il rustico ha sempre il suo perché e occupa una parte dei desideri dei friulani. Il tipico rustico friulano, ovvero pietra e travi a vista, sarebbe molto ambito, è sempre affascinante, ma è anche vero che le ristrutturazioni costano, specie se andiamo a rispettare le peculiarità di questo tipo di fabbricati, che richiedono l’intervento di artigiani esperti che non lavorano a metro ma a ora. Mettendoci anche che spesso i rustici raggiungono dimensioni ragguardevoli, ecco che i costi iniziano ad essere elevati. Non mancano certamente clienti con capacità reddituale, alta ma molto più spesso rimaniamo nella dimensione del “vorrei ma non posso”. Va citato, comunque, anche il fenomeno interessante dell’acquisto di edifici  vecchi, anche rustici, come seconda casa per trascorre il weekend in relax. Per esempio, nelle Valli del Natisone si cercano e si trovano occasioni, economicamente appetibili, case con caratteristiche tipiche del luogo rimaste relativamente poco danneggiate dagli eventi tellurici.  In questo caso, nelle motivazioni di acquisto prevale il valore del contesto ambientale su quello dei servizi.

Nell’extraurbano quali sono le differenze nel prezzo medio a metro quadro rispetto alla città e quali le oscillazioni tra zona e zona?

In città ci risulta facile operare con la valutazione a metro quadro. Uscendo dalla città, come dicevo prima, gli appartamenti cedono il posto numericamente ad altre tipologie costruttive e in quel caso, più che a metro quadro, andiamo a fare una valutazione a corpo, inteso come sommatoria delle caratteristiche intrinseche generali dell’immobile, cioé metratura e volumi, delle pertinenze, ovvero il giardino, e del contesto ambientale. Mi riferimenti a gradevolezza e tranquillità del paesaggio, distanza da fonti di disturbo come strade a forte traffico, ripetitori telefonici, linee elettriche e telefoniche, fabbriche e i servizi pubblici che la comunità assicura agli abitanti.

Casa fuori città come investimento. Se è una conseguenza di favorevoli condizioni di mercato, poi si potrà parlare di investimento  redditizio?

L’investimento si può fare anche fuori città. L’importante è acquistare case in zone che sono servite. I comuni citati prima sono tutti serviti, ma non va dimenticato che anche zone relativamente più distanti dalla città capoluogo, come ad esempio Cividale e Codroipo, sono appetibili dal punto di vista immobiliare. Oggi si compera bene per le favorevoli condizioni di mercato e le abitazioni più ambite sono quelle di metratura media. Le case troppo grandi vanno molto di meno. Il villone con grande taverna, grande cucina e mansardone retaggio degli anni ’70-’80, era facilmente vendibile fino agli anni ’90. Oggi si fa più fatica. L’orientamento odierno è verso la villetta tutta su un piano, con garage e un minimo di cantina. Oltre alla metratura media, è opportuno acquistare case non datate, quindi post sisma e meglio ancora post anni ’90, perché costruite secondo normative antisismiche, con impianti a norma e termicamente isolate, che siano in un  contesto gradevole e vicine a zone caratterizzate da servizi per le famiglie. A queste condizioni sicuramente oggi chi compera può considerare la casa fuori città come forma di investimento, essendoci i presupposti  per rimetterla facilmente sul mercato.

Casa fuori città come rendita. È plausibile?

L’acquisto fuori città come rendita ha il suo senso, perché la richiesta di case in affitto esiste anche nei comuni più piccoli. Due almeno sono i motivi. Fuori città l’investimento è alla portata di molti, perché si spende meno per acquistare case da mettere a rendita ed esiste una certa richiesta di case in affitto. Mi spiego meglio: un mini appartamento da mettere a reddito a Udine può costare mediamente 110 mila euro a fronte di un affitto percepibile  intorno a 550 euro mensili. Lo stesso miniappartamento comprato in uno dei comuni di cui si parlava prima, può venire a costare 75/80 mila euro a fronte di un affitto percepibile di circa 450 euro, sempre al mese. Il tutto è supportato dalla richiesta di affitti anche fuori città, perché le aziende non sono in città, ci sono le coppie giovani che almeno per qualche anno optano di impegnarsi con affitti minori, c’è il mercato dei separati (che non è per nulla una battuta), e ci sono quegli accessori  che rispetto alla città fanno la differenza, dalla facilità di parcheggio al giardino di pertinenza con entrata autonoma all’abitazione. Il boom delle costruzioni degli anni 2000, inoltre, ha immesso sul mercato degli affitti una variegata gamma abitazioni con buone caratteristiche costruttive e spesso molto ben arredate”.